来源：丽尔摩斯-黄秋丽
文：大侦探
对于房地产行业来说，年是个分水岭。
“三道红线”彻底改变行业规则，“房住不炒”已成调控主基调，而突如其来的疫情则加速了行业分化。多重因素叠加推动，房地产行业已经进管理红利时代。
管理红利时代，意味着行业彻底告别野蛮生长的黄金时代，进入一个残酷分化与快速进化并行的新时代。在这样的时代，每家公司都面临着一次大考。
作为行业领头羊，碧桂园的一举一动对于行业都有参考和借鉴意义。
3月25日，碧桂园发布了年报。毫无悬念，碧桂园的业绩继续领跑行业：全年营收约.6亿元，毛利.1亿元，净利润.2亿元，股东应占净利润约.2亿元。特别值得一提的是，截至年12月31日，碧桂园总借贷总额从亿元下降至亿元，相较年底下降了11.7%，报告期内，碧桂园净借贷比率仅为55.6%，已连续多年保持净借贷比低于70%。
既大且稳，碧桂园没有后顾之忧。不仅如此，碧桂园还处于快速进化中，公司的核心竞争优势在不断扩大。面对次时代，碧桂园已经做好了准备，并且有了三个明确的努力方向：提升全周期综合竞争力、深耕城镇化、发力科技赛道。
一场新的征程已经开启。
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提升全周期综合竞争力
年以来，管理红利忽而成了地产行业的关键词。
随着土地红利和金融红利的消失，管理红利的重要性越来越凸显。房企都在向管理要红利，然而能拿到什么成色的红利就要考验公司的能力了。
在以往的经验里，巨型公司最容易被人诟病的就是大企业病。但碧桂园向我们展示了大象如何转身、如何起舞。
年，碧桂园进行了区域裂变并推行极简组织。碧桂园总裁莫斌在业绩发布会上介绍，碧桂园根据市场容量、管理半径、区域运营能力等，做了因地制宜的裂变，“这种裂变从目前来看效果非常好，不但费用没有增加，而且管控更加到位”。
这个变革直接从年报得到印证，根据年报，碧桂园营销、市场推广和行政费用约为人民币.7亿元，同比下降18.4%。
都说船大难掉头，但巨大如碧桂园，一年就能将管理成本下降20%。这样的决心和执行力，意味着碧桂园具备巨大的管理红利挖潜空间。
不仅如此，碧桂园在管理红利的基础上还更进一步，莫斌表示，“碧桂园一直在进行全周期综合竞争力的提升”。这体现在碧桂园的方方面面。
比如资金成本。据年报，碧桂园期末平均融资成本仅5.56%，较上年底下降了78个基点。年碧桂园共发行了7笔美元海外债券，票面利率位于3.%-5.%区间，而房企海外债融资平均成本为8.32%，碧桂园远低行业均值。
在资金密集的房地产行业，这是一个巨大的优势。今年1月5日，碧桂园成功定价发行双年期共计12亿美元债券，其中5.5年期票据票面利率仅2.7%，再创融资成本新低。
比如土地储备。据年报，年碧桂园新获取土地有75%位于五大都市圈，优质的土地储备将有力地支撑公司未来业绩的稳健发展。
比如回款率。据年报，碧桂园期内权益物业销售现金回笼约亿元，权益销售现金回款率达91%，连续5年保持90%以上。高回款率给公司发展树立了一道安全屏障。
在产品力上，年碧桂园也做出了重大突破。基于对万户业主居住需求的跟踪调研，年碧桂园全新推出“星、府、云、天”四大产品系列，突出“极致的实用主义”，阐释了碧桂园对现当代美好人居产品的最新理念。
全周期综合竞争力的提升，为碧桂园未来的发展及业绩提供了有力保障。
“公司有信心未来3年，每年录得10%的权益销售额增长，而且要求各项经营指标也同步增长，真正实现高质量发展。”莫斌说。
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新型城镇化领跑者
在碧桂园年报中，有两组容易被忽略的数字：
截至年12月31日，集团业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、个地级市、1个县/镇区。碧桂园的业务像毛细血管一样，深入到中国的县/镇。最懂下沉市场的开发商，碧桂园说自己第二，没人敢说第一。
年公司权益合同销售面积万平方米，如果按照每户90平的3口之家计算，这意味着碧桂园全年约卖出70万套房子，服务客户将近万人。碧桂园服务的客户相当于一座中型城市的人口，而且三四五线居多。
碧桂园认为城镇化有很长的路要走，未来大批农村人口还将进入生活配套更为丰富的县、镇生活，而碧桂园将继续做城镇化征程的领跑者。
在互联网行业，对下沉市场的争夺已经非常激烈，下沉市场造就了拼多多、抖音等移动互联网时代巨头公司。但是在房地产行业，大多数房企都视其为畏途，只有碧桂园在这样的市场里游刃有余。
这一是因为碧桂园长期
